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建堂公聽會 Q&A

Q1. 為何要從部份改建轉變為推動全面興建?

A: 建堂是教會長期發展的必要課題,需要仔細評估。經過各方面的研究與討論,目前已知若維持原本保留教育館的部份改建方案,會有以下問題:
(1) 室內外空間破碎,無法做最有效的整體規劃 (2)上下水平動線不一致,造成使用上的侷促與不便 (3)停車場車道會佔掉較多的空間,戶外空間減少 (4)未來當新舊建物相連接時,會有高低落差的情形 (4)相連接時會有接縫,容易產生漏水情形 (5)新舊建物的消防設施與規劃不同,恐有適法性的問題. 而這些問題不但讓教會空間難以有效運用,動線混亂,還會增加額外的費用,且須動工兩次,造成教會事務與經費上的沉重負擔。 因此在現階段教會能力許可時,全面興建可以避免教育館屆齡拆除時,再為難於是否全拆重建(損失更大),或繼續接受新舊相接的困擾。故建堂委員會轉向為推動全面興建方案,並提請小會通過於今年底臨時和會提案表決。

Q2. 全面興建的草案為何?

A: 簡述如下表 (法定建蔽率 60%,法定容積率 260%)

全面興建樓層草案

Q3. 為何地下停車場不蓋兩層,以解決禮拜停車問題?

A: 主要是成本明顯太高,效益卻不明顯。目前草案的地上造價為 12 萬/坪,B1 建造費用約為地上的 1.5 倍估算(18 萬/坪),B2 則為地上 2 倍估算(24 萬/坪)。地下室開挖率 為 70%,比地上 60%高。B1 造價估 7 千萬,若增建 B2 則估算增加 9 千 3 百萬造價,用來主日禮拜多停 25 輛車似乎不划算(372 萬/車位)。未來週邊停車場除家樂福、惠生、保安立體停車場外,長壽公園將於 2022 年蓋 216 位 的地下停車場,加上未來捷運站週邊可能再增加停車場,將可減少教會停車位需求壓 力。未來教會也可以做主日的停車管理及服務,例如:租用接泊車於火車站、捷運站、 停車場及教會間巡迴,教會停車場於主日則給行動不便及老人親屬優先預約等等。

Q4. 在 2015 年底的臨時和會從全拆重建與部份改建兩方案中決定了部份改建,跟現在的全面興建有何不同?

A: 那時的全拆重建與現在的全面興建概念相似,但因尚未跟建築師細談,未如現在考慮使用效益,那時以縮減地上容積去換取地下二樓,共建 1600 坪,總預算 3.5 億。現在全面興建刪除 B2 停車場,但可以用較少的預算建出 2000 坪的使用空間,是較佳的規劃。

Q5. 建堂規模加大,如何因應增加的財務壓力呢?

A: 針對 3.2 億的預算,委員會採累積提高自備款,控制貸款額度於 1.2 億的方式因應。 依目前教會財務能力,利率 3%貸 20 年來看(5 大公銀平均 2.64%),教會可負擔 1 億元貸款。因教會有土地且聚會人數不少,應可取得低於平均之利率。加上教會財務及教 勢增長,故貸款額度規劃為 1.2 億內。

以下為建堂資金籌備估算表(預估至 2026 年可累績到自備款 2 億元左右,如此 2027 年可開始動工,預計興建 2~3 年,可於 2029 年完工獻堂):

建堂資金籌備估算表

Q6. 依此保守財務計劃下,全面興建的時程尚要 10 年才能完工,會不會太久?

A: 建堂乃教會之百年大計。若為提前建堂而採用部份改建,造成未來廿、卅年教會成長的不便。不如現在好好準備全面興建,為未來教會發展鋪路。若和會通過全面興建, 建堂委員會將推動對外募款,也希望會友們能踴躍奉獻,以縮短建堂的時程。

Q7. 面對物價波動、工程費用很可能追加,要如何確定這預算的可行性呢?

A: 未來物價波動是不易預測的,這是所有建築開發案共同面對的問題。但 2008 年原料爆漲後又經濟蕭條的現象,在全球各國的控制下,再出現的機率已低。未來比較確定的是建築人力成本會隨工資上漲而逐漸上升。 工程費用追加問題,取決於規劃設計是否仔細考量。若在建築期間才要變更設計,多半會大幅追加費用。若通過全面興建方案,委員會將有更多時間仔細檢討比對各項圖面設計,減少變更設計的機率。此外營造廠商報價評選上也勿採用最低價方式,應以公開招標且採合理及最有利教會的評選方式,避免遇不肖廠商追加費用。若真的物價上漲或需追加費用而調高預算,都將再提請小會舉辦臨時和會議決。

Q8. 現在全面興建的財務預算似乎沒有預備金的項目,是否太有自信?

A: 目前仍在草圖階段,以保守原則估算費用。所以裝修設備費用會是可彈性調整的項目。

Q9. 全面興建的外觀及內部空間規劃也都還不算定案嗎?

A: 外觀涉及造價,故尚非定案。平面空間規劃用來估算費用,各樓層使用性質大致確定, 但細部需求仍待後續確認做調整,例如儲藏室、客房是否能有更通用的規劃。此外也會討論預留管風琴機房、機械停車設備等設計,這些設備不會列入此次建堂的考量, 但未來或許會用到。

Q10.將來還會有幼兒園嗎?

A: 面臨台灣少子化及政府的私幼公共化政策,未來幼兒園的經營空間逐年縮小。且現行幼照法要求幼兒園教室及設備需符合幼兒體型,不適合成人共用,且需優先使用 1F。 若在新堂投資這種幼兒專用空間,且經營風險逐年攀升,長遠來看並不划算。 考量台灣高齡化,延續教會現有老人事工,加上老人照護法規要求之空間設備仍可與教會通用,在全面興建的一、二樓有規劃老人共餐,甚至未來教會可考量老人日託的事工,可讓老人習慣走進教會,主日也來禮拜。

Q11.未來新堂有牧師館嗎?

A: 目前建堂委員會傾向新堂中不設置牧師館,另外為牧師租房。主要考量為 (1)將來有多位牧者,不見得容易分配那一家入住新堂牧師館。(2)牧師的家庭成員數不一,已婚、 未婚、一胎至多胎,房間需求皆不同。(3)住新堂的牧師是否會被視為要負責教會安全及關關門戶管理?(4)若牧者有短期住宿需求, 將併入新堂裡的客房需求規劃。

Q12.興建期間教會如何安排聚會場地呢?

A: (1)主日禮拜需要外租場地。但地下室完工後,可申請臨時使用執照,將禮拜改回新堂地下室。一方面可節省租金,一方面會友可感受到建堂進展。外租費用:文林國小演藝廳 3 小時租金 1 萬 4(含停車場)、樹林藝文中心演藝廳 3 小時租金 1 萬 5(停車自理) (2)橄欖園、課輔班教室、長壽街幼兒園教室可分別做:辦公室、禱告會等聚會處所。

Q13.興建期間還有其它教會平常沒有的費用嗎?

A: (1)拆除費用將列入營造招標要求,由營造廠商負責。若要自行拆除,目前依台北市拆除大隊最高規格費用的兩倍估算,約 190 萬。 (2)倉儲空間需求尚待確認。主要為存放長條木椅、鋼琴、音響設備等必要留存設備, 以及待確認保存的教會文物。 (3)樹木遷移數量尚待確認,主因需新北市農業局判定是否列管。 (4)福音車及牧師車位租金,3 位估 1 萬/月,至新堂地下室臨時使用核准後可停租。